Opfikon könnte dichter bauen

Lange Schlangen vor Wohnungsbesichtigungen, steigende Mieten und kaum freie Parzellen: Die Wohnungsnot ist längst in der Agglomeration Zürich angekommen. Während vielerorts die letzten unbebauten Flächen bereits verplant sind, stellt sich die Frage, wie innerhalb bestehender Baugebiete zusätzlicher Wohnraum entstehen kann. Genau hier setzt eine neue Studie des Forschungsinstituts Sotomo an, die im Auftrag des Zürcher Thinktanks Urbanistica erstellt wurde. Sie zeigt auf, wo Gemeinden dichter gebaut werden könnten, ohne neues Land zu beanspruchen.

Die Untersuchung «Potenziale für nachhaltige Innenentwicklung» umfasst über 120 Agglomerationsgemeinden. Bewertet wurden Faktoren wie Nutzungsdichte, ÖV-Zentralität und ungenutztes Potenzial. Ergänzend analysierten die Autoren qualitative Kriterien wie Durchgrünung, Naherholung und Nutzungsmix. Laut Studie könnte in der Schweiz Wohnraum für bis zu zwei Millionen Menschen entstehen, wenn 70 Prozent des identifizierten Potenzials ausgeschöpft würden.

Opfikon auf Platz zwei

Im nationalen Vergleich landet Opfikon auf Rang 2 – direkt hinter Schwerzenbach. Das Ergebnis überrascht selbst die Stadtverwaltung. «Das Ergebnis bestätigt grundsätzlich, was wir aus der eigenen Entwicklungsplanung kennen», sagt Kommunikationsbeauftragte Raffaela Landert. «Überraschend ist jedoch, dass die Studie Opfikon auf Rang 2 positioniert, obwohl der Glattpark und das Stadtzentrum bereits weitgehend entwickelt sind.»

Die Studie weist für Opfikon eine Nutzungsdichte von 4,5 und ein zusätzliches Potenzial von 3,6 Punkten aus. Solche Indikatoren böten laut Stadt zwar eine sinnvolle Orientierung, ersetzten aber keine vertiefte raumplanerische Analyse. Zudem werde der Einfluss des Fluglärms zu wenig berücksichtigt. In grossen Teilen des Stadtgebiets seien aufgrund der Abgrenzungslinie Fluglärm keine zusätzlichen Wohneinheiten mehr möglich. «Das ausgewiesene Potenzial entspricht somit nicht den realen baurechtlichen Rahmenbedingungen», so Landert.

Die Stadt sieht vor allem dort weiteres Entwicklungspotenzial, wo qualitative Verbesserungen erzielt werden können – etwa in Arealen mit älteren Gebäudestrukturen oder gemischt genutzten Zonen.

Zu viel Grün im Glattpark?

Besonders der Glattpark steht im Fokus der Studie. Er gilt als Beispiel für verdichtetes Bauen mit guter ÖV-Anbindung und Naherholung, weist laut den Autoren aber zugleich ein grosses ungenutztes Potenzial auf. In der Studie heisst es, das Areal sei hervorragend erschlossen und liege in der Nähe mehrerer Grünräume, gleichzeitig erfülle der Park eine wichtige Funktion als Naherholungsraum. «Hier wird ein sehr grosses Entwicklungspotenzial ausgewiesen, zugleich aber ein Nutzungskonflikt sichtbar.»

Sotomo-Forscherin Corinna Heye erklärt: «Der Park ist grosszügig angelegt und erfüllt zwar eine wichtige Funktion als Begegnungsort, doch es stellt sich die Frage, ob er in seiner Grösse und Lage wirklich optimal genutzt wird.» Ziel der Studie sei es, «einen Diskurs anzustossen, wo und wie wir wachsen könnten, ohne das Siedlungsgebiet auszuweiten». In die Berechnung flossen Bauvorschriften bewusst nicht mit ein, da sie bereits das Ergebnis politischer Aushandlungsprozesse oder historisch gewachsener Strukturen seien. «In bestimmten Bereichen lohnt sich hier eine kritische Auseinandersetzung», so Heye weiter.

Die Stadt Opfikon teilt diese Einschätzung nur teilweise. «Der Glattpark ist bereits der am dichtesten bebaute und am besten erschlossene Stadtteil von Opfikon», sagt Landert und fügt an: «Die Freiflächen wurden bewusst für Naherholung und Grünräume vorgesehen, was eine weitergehende Verdichtung einschränkt.» Noch einzelne Parzellen seien unbebaut, für zwei grössere Flächen liegen Baugesuche vor.

Landert: «Entscheidend ist, dass eine Verdichtung im Einklang mit hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität erfolgt und eine ausgewogene Balance zwischen Dichte, Lebensqualität und Freiraum gewahrt bleibt.»